VOICEOFJATIM – Krisis perumahan di Indonesia bukan soal kurang membangun, melainkan soal sistem yang belum sepenuhnya tenggelam. Jutaan orang masih menunggu rumah pertama, sementara negara, bank, dan pengembang bergerak dalam ritme yang sering tidak sejalan. Data hanya mengonfirmasi luka lama. Backlog nasional perumahan masih berada di kisaran 9,9 juta unit menurut Susenas 2023, bahkan bisa menembus 15 juta unit berdasarkan sejumlah kajian independen.
Pemerintah merespons dengan Program Tiga Juta Rumah dan dukungan anggaran FLPP sebesar Rp 41,8 triliun pada tahun 2025. Skema ini dirancang sebagai akselerator kepemilikan rumah bagi masyarakat rendah. Namun dalam praktiknya, percepatan tidak selalu berarti presisi.
Pengamat Ekonomi FEB UPN Veteran Jakarta, Freesca Syafitri, menilai persoalan perumahan terlalu sering ekosistem menjadi masalah fisik bangunan. Ketika rumah dibangun jauh dari transportasi umum dan pusat kerja, beban hidup justru meningkat. Waktu dan biaya terbuang dalam perjalanan, sementara kualitas hidup stagnan.
Ia mengingatkan bahwa belanja perumahan negara harus diuji melalui jalan nyata. Anggaran publik, menurutnya, bukan sekadar alat mengejar sasaran, tetapi instrumen untuk memperbaiki kehidupan warga negara.
Di titik inilah peran perbankan menjadi krusial. Hingga September 2025, BTN mencatat penyaluran 142.743 unit KPR Sejahtera FLPP atau sekitar 81,8 persen dari total nasional. Di Jawa Timur, kontribusinya bahkan mencapai 78,3 persen dengan realisasi 10.243 unit. Angka ini menempatkan BTN sebagai aktor dominan dalam arsitektur pembiayaan rumah rakyat.
Direktur Consumer Banking BTN, Hirwandi Gafar menyebut pencapaian tersebut lahir dari sinergi multipihak. Kolaborasi dengan pemerintah daerah, pengembang, serta penguatan sistem digital menjadi fondasi percepatan. Ia juga menyoroti meningkatnya partisipasi perempuan dalam subsidi KPR yang kini mencapai 32,7 persen, menandakan akses yang semakin terbuka.
Namun pembiayaan tidak otomatis menjawab permasalahan lapangan. Pengembang, sebagai pelaksana kebijakan, justru dihadapkan pada kerumitan regulasi. Ketua Apersi Korwil Malang Raya, Doni Gananta, menyebut tumpang tindih perizinan dan tata ruang sebagai hambatan utama. Keterbatasan lahan akibat penetapan kawasan hijau dan pertanian berkelanjutan membuat pengembang kesulitan mencari lahan yang terjangkau untuk FLPP.
Ia menilai kebijakan lahan tidak bisa diseragamkan. Tanpa daerah, harga rumah akan sulit dikendalikan dan rumah rakyat berisiko meleset.
Digitalisasi BTN dipandang sebagai kemajuan, namun belum sepenuhnya adaptif terhadap dinamika proyek. Komisaris PT Podo Rukun Jaya Properti, Fatich Choirur Roziq, menilai proses yang panjang dan pencairan yang kurang lincah bisa memperlambat pembangunan. Ketika sistem tidak responsif, proyek ikut tertahan.
Direktur PT Podo Rukun Jaya Properti, Yani Shoviyuddin, menambahkan bahwa relasi kerja dengan BTN di tingkat operasional berjalan baik. Persoalannya, kata dia, berada di kebijakan sistem pusat yang terlalu ketat bagi kebutuhan daerah. Perubahan rating pengembang, misalnya, berdampak langsung pada arus kas dan kontinuitas proyek.
Komisaris PT Podo Rukun Sukses Makmur, Rolys Wijaya, melihat persaingan perbankan kini bergerak ke arah kemudahan. Bank yang paling adaptif akan dipilih. Sistem yang kaku berisiko ditinggalkan, meskipun memiliki rekam jejak panjang.
Meski kritik mengemuka, pengembang menegaskan tetap membuka ruang kolaborasi. Prinsipnya sederhana, ketika pengembang dimudahkan, masyarakat sebagai pembeli akan merasakan dampaknya.
Di sisi lain, BTN dinilai memiliki posisi unik. H Makhrus Sholeh dari Turen Indah Properti menyebut BTN tidak hanya membiayai pembelian rumah, tetapi juga mendukung pengembang sejak tahap awal. Ekosistem ini jarang ditemui di bank lain.
Tantangan berikutnya datang dari perubahan pola kerja dan pendapatan. Pakar ekonomi FEB Universitas Wisnuwardhana Malang, Dwi Ekasari Harmadji, menilai sistem penilaian risiko kredit masih tertinggal dari realitas ekonomi baru. Generasi muda dengan penghasilan berbasis proyek dan digital sering kali tersisih bukan karena tidak mampu, melainkan karena sistem belum siap membaca pola penghasilan yang fluktuatif.
Menurutnya, yang perlu diubah bukan standar kehati-hatian, tetapi cara memaknai risiko.
BTN menyadari bahwa backlog perumahan tidak bisa diselesaikan dengan pendekatan sepotong-potong. Direktur Utama BTN, Nixon LP Napitupulu, menegaskan bahwa BTN tengah membangun ekosistem perumahan yang berkelanjutan dari hulu hingga hilir. Sejak 2022, BTN aktif membina pengembang, termasuk developer pemula dan milenial, agar kualitas rumah subsidi tetap terjaga.
Hingga September 2025, BTN telah menyalurkan KPR Sejahtera FLPP senilai Rp186,58 triliun dengan pertumbuhan tahunan 8 persen. Dari total kuota nasional sekitar 350 ribu unit, BTN mengelola sekitar 220 ribu unit atau 62 persen. Setiap hari, sekitar seribu akad rumah berlangsung melalui skema ini.
Transformasi tersebut mendapat pengakuan global melalui dua penghargaan Global Brand Awards 2025 di Dubai sebagai Best Mortgage Bank dan Best Savings Bank. Namun BTN menegaskan bahwa penghargaan bukan tujuan akhir.
Lewat super app Bale by BTN, masyarakat kini bisa memilih rumah, mengajukan KPR, hingga memantau proses pembiayaan secara menyeluruh. Digitalisasi ini diarahkan untuk menjangkau pekerja informal, generasi muda, dan kelompok yang selama ini berada di pinggir sistem.
Di tengah tarik menarik kepentingan negara, pasar, dan warga, perumahan rakyat menuntut lebih dari sekadar angka realisasi. Ia menuntut sistem yang luwes, kebijakan yang berani berubah, dan kolaborasi yang tidak berhenti di jargon. BTN berdiri di tengah pusaran itu, diuji bukan hanya oleh target, tetapi oleh waktu jutaan warga yang masih menunggu rumah pertama mereka.
Leave feedback about this